1. Рыночная стоимость объекта оценки
Понятие и смысл рыночной
стоимости базируется на двух самых важных документах, это Федеральный Закон
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998
года № 135 и Федеральный стандарт «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,
утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007г.
Для целей настоящего
Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается: наиболее
вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
·
одна из сторон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
·
стороны сделки
хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
·
объект оценки
представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки;
·
цена сделки
представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
·
платеж за объект
оценки выражен в денежной форме.
В практике оценки чаще
всего стремятся определить именно рыночную стоимость.
Однако некоторые объекты
оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на
открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и
регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом
случае рассчитывается частично рыночная стоимость.
Частичной рыночной
стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым
понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке
невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами,
необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Определяя стоимость
объекта оценки, оценщики
используют информацию, представленную заказчиком, также полученную из внешних
источников, в том числе касающуюся состояния рынка в целом, и того сегмента, на
котором «торгуется» оцениваемый объект.
Потребность в оценке
рыночной стоимости возникает в следующих случаях:
·
для проведении
сделки купли-продажи объекта оценки;
·
для определении
начальной стартовой цены на аукционе;
·
при кредитовании
под залог объекта оценки;
·
при приватизации
объекта оценки;
·
при изъятии
объекта оценки для нужд государства;
·
при страховании
объекта оценки;
·
для сдачи объекта
оценки в аренду;
·
при вступлении в
права наследования;
·
для разрешения
имущественных споров;
·
для определения
величины ущерба, причиненному собственнику объекта оценки;
·
для поставновки
объекта оценки на баланс предприятия;
·
для внесения
объекта оценки в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
·
при
реструктуризации предприятия.
Вообще, определение
рыночной стоимости осуществляется профессионалами-оценщиками, которые имеют
специальное образование в области оценки, являются членами одной из
саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою профессиональную
ответственность в соответствии с положениями Федерального Закона №157-ФЗ <О
внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в
российской федерации» от 27.07.2001г.
Ну и в заключение всего,
хотелось бы упомянуть об основных подходах к оценке рыночной стоимости.
1) Затратный подход — это
общая совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которые базируются
на определении затрат, необходимых для восстановления или же замещения объекта
оценки, с учетом его износа.
2) Сравнительный подход —
это общая совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которые
базируются на сравнении объекта оценки с такими же объектами, в отношении
которых есть информация о ценах сделок совершенных с ними.
3) Доходный подход — это
общая совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которые
основываются на определении предполагаемого уровня доходов от объекта оценки.
2. Определение
коэффициента (ставки) капитализации
Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость
объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от
эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала,
затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий
эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой
капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для
капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким
образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации)
выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в
результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Существует
несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто
применяемым относятся:
·
метод прямой
капитализации (или метод прямого сопоставления),
·
метод связанных
инвестиций – заемного и собственного капитала,
·
метод связанных
инвестиций – земли и здания,
·
кумулятивный
метод и метод Эллвуда.
Существует
несколько методов определения коэффициента капитализации:
·
с учетом
возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
·
метод связанных
инвестиций, или техника инвестиционной группы;
·
метод прямой
капитализации.
Определение коэффициента
капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент
капитализации должен учитывать две составляющие:
1) ставку
доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть
выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других
факторов, связанных с условиями конкретных инвестиций;
2) нормы возврата
капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент
коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на
капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии
за риск + Вложения
в недвижимость+ Премии
за низкую ликвидность недвижимости + Премии
за инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставка
доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая
отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и
частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой
ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки
необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть
как в национальной валюте, так и в иностранной валюте. При пересчете
номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу
американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы
XX века:
R н = R р
+ I инф + R р * I инф ;
R р = (R н
— I инф) / (1 + I инф);
где
R н –
номинальная ставка;
R р –
реальная ставка;
I инф – индекс инфляции
(годовой темп инфляции).
При расчете
валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью
формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении
безрисковой ставки в национальной валюте — индекса инфляции национальной
валюты.
Перевод ставки
доходности в национальной валюте в долларовую ставку или наоборот можно
произвести с помощью следующих формул:
D nv
=(1+ D v) * (1+ Kurs) — 1;
Dv =(1+
Dnv) * (1+ Kurs) — 1; где
Dnv,
доходная ставка в национальной валюте;
Dv —
доходная ставка в иностранной валюте;
Kurs – темп
валютного курса, %.
Расчет различных
составляющих премии за риск:
• надбавка за низкую
ликвидность. При расчете данной
составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект
недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции
за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
• надбавка за риск вложения в недвижимость.
В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской
стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений
в страховых компаниях высшей категории надежности;
• надбавка за инвестиционный менеджмент.
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они
требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с
учетом коэффициента недополученной прибыли и потерь при сборе арендных
платежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной
группы.
Если объект
недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала,
коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности каждой
части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных
инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации
для заемного капитала называется
ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rm = ОД / К
где
Rm –
ипотечная постоянная;
ОД – ежегодные
выплаты;
К – сумма
ипотечного кредита.
Ипотечная
постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна
сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на
единицу амортизации.
Коэффициент
капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и
рассчитывается по следующей формуле:
Rс = PTCF / Кс
Rc –
коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой
денежный поток до выплаты налогов;
Кс –
величина собственного капитала.
Общий коэффициент
капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = M * Rm +
(1 — M) * Rc, где
М – коэффициент
ипотечной задолженности.
Если
прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в
коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса
рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется
коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть
чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной
ставкой Yp — ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа
возмещения инвестированного капитала:
·
прямолинейный
возврат капитала (метод Ринга);
·
возврат капитала
по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда
называют аннуитетным методом;
·
возврат капитала
по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод
целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы
будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала
рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок
полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата
— ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд
возмещения:
Rk = Ry
+ 1 / n, где
n – оставшийся
срок экономической жизни;
Ry –
ставка доходности инвестиций.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется
по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная
часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же
ставке процента, что и по инвестициям:
Rk = Ry
+ SFF (n, Y) , где
SFF — фактор фонда
возмещения;
Y = R (ставка
дохода на инвестиции).
Результаты
расчетов возмещения инвестированного капитала по данному методу представлено в
табл. 2
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода
первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование
по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода
по безрисковой ставке:
Rk = Ry
+ SFF (n, Yб), где
Yб — безрисковая
ставка процента.
Преимущества метода
капитализации доходов заключаются в
том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при
его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как
правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете
капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной
принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации
недвижимости.
Недостатки метода
капитализации доходов состоят в том,
что: применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных
сделках; метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел
на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных
обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
3. Задача №1
Определите размер
ежегодного платежа по кредиту 200 тыс. руб. при условии его самоамортизации,
если ставка ежегодных выплат (сложный процент) – 8%, срок кредита – 15 лет.
Дано:
ставка – 8%
N – 15
PVa = 200000
PMT — ?
Решение
Расчет
размера ежегодного платежа по кредиту будем осуществлять по формуле текущей
стоимости единичного аннуитета:
PMT [1-(1/ (1+i) n]
PVа = __________________
i
Из
данной формулы выводим PMT — аннуитет
200 000 x 0, 08 16 000
PMT= = = 23 530 руб.
[1-(1/1, 08)15]
0, 68